Genel Tanım
Ön ödemeli konut satış sözleşmesini genel tanım olarak izah etmek gerekirse, iş bu akit tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu tür sözleşmelerde tüketici ile satıcı arasında bir ilişki kurulmakta, satıcı konutu birkaç yıl içinde tüketiciye devredeceğini taahhüt etmekte, tüketici ise önceden ödemelere başlamaktadır.
Dikkat edileceği üzere taşınmaz satış ilişkisinin yalnızca “konuta” yönelik olması zorunludur. Konut ise kişilerin barınma ve yaşama amacıyla aldıkları yapıya verilen isimdir. Eğer sözleşme konusu taşınmaz dükkân, depo, mağaza gibi ticari faaliyet için kullanılacak yerlerden ise bu satış ilişkisine tüketici hukuku kurallarının uygulanması mümkün değildir.
Sözleşmenin Şekli
6502 sayılı Kanun’un madde 41 düzenlemesi uyarınca ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun madde 237 düzenlemesi uyarınca da taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.
Ayrıca taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Uygulamada genellikle satıcının ofisinde imzalanan adi yazılı bir sözleşme ile tüketiciden ücret talep edildiği görülmektedir. Hukukumuz uyarınca taşınmazları konu alan bir sözleşmenin geçerliliği için ilk şart bu sözleşmenin tapu ya da noter huzurunda gerçekleştirilmesidir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine yönelik düzenlemeler uyarınca eğer sözleşme resmi şekle uygun olarak yapılmamış ise tüketiciden herhangi bedel talep edilemez. Kanun bu noktada da tüketiciyi koruyan bir düzenlemeye yer vermiş ve sözleşmenin resmi biçimde yapılmasından önce satıcının ücret talep edemeyeceğini ve böylece tüketiciyi temerrüde düşüremeyeceğini düzenleme altına almıştır.
Tüketici şekle aykırı olarak yapılan sözleşmeye rağmen satıcıya bir bedel ödemiş ise bu bedelleri sebepsiz zenginleşme hukuki sebebi çerçevesinde talep edebilir. Aşağıda konuya ilişkin içtihatlar aktarılmaktadır.
Davanın dayanağını oluşturan sözleşme, gayrimenkul satışına ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, tapuda devir yapılmak sureti ile geçerli hale de gelmemiştir. Geçersiz sözleşmelerde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK 77-82 md) taraflar karşılıklı olarak verdiklerini geri alma hakkına sahiptirler. (Aynı yönde Kayseri BAM 6.H.D. 2020/767 Esas ve 2020/765 Karar)
Tüketicinin Hakları
Bilindiği üzere tüketiciler hukuken ve ekonomik olarak satıcı ve yükleniciye göre daha zayıf durumdadır. Gerçekten de ülkemizde kişiler konut edinebilmek için yıllarca çalışmakta, birikim yapmakta ve çoğu zaman borç altına girerek başlarını sokabilecekleri bir yuva arayışına girmektedir. Ayrıca konutu satan yüklenici, emlakçı ya da sair kişiler sürekli bu mesleği icra ettiklerinden tüketiciye göre daha bilgili ve avantajlı bir konumdadır. İşte bu gerçeği göz önüne alan Kanun Koyucu Kanuna tüketiciyi koruyucu hükümler eklemiş ve böylelikle tüketicinin zayıf konumundan yararlanılarak onun mağdur edilmesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi açısından tüketicinin hakları genel olarak aşağıda sıralanmaktadır:
Tüketicinin Bilgilendirilmesi
Sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Sözleşme örneğinin tüketiciye önceden verilmesinin sebebi tüketicinin evrakları incelemesine imkân tanımaktır. Yıllarca çalışarak elde ettiği birikiminin ziyan olmamasını isteyen tüketici sözleşme evrakını iyice okumalı, bu belge konusunda bir hukukçudan destek almalı ve sözleşmeyi imzalama konusundaki kararını sonradan vermelidir.
Tüketiciye verilecek bilgilendirme formunda satıcının ismi, formun düzenlenme tarihi, sözleşmeye konu taşınmazın il,ilçe, mahalle bilgisi ve ayrıca ada ve parsel bilgileri, bağımsız bölümün numarası ve hangi katta bulunduğu, bağımsız bölümün net ve brüt alanı, konutun teslim tarihi, yapı ruhsatının alınma tarihi, taşınmazın KDV dahil satış bedeli, varsa uygulanacak faiz oranı, satıcı tarafından verilecek teminatın cins ve miktarı, cayma hakkına yönelik hususlar gibi noktalarda tüketici alıcıya bilgi verilmesi zorunludur.
Yapı Ruhsatı Alınma Zorunluluğu
Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Uygulamada çoğu kez müteahhit, yüklenici, satıcı ya da diğer ilgililerin yapı ruhsatı almadan tüketicilerle sözleşme yaptığına rastlamaktayız. Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin korunmasının ilk ayağı konutun inşa edileceği arsa üzerinde Belediyeden alınacak olan inşaat ruhsatının alınmasıdır. Şayet bir satıcı bu şartı sağlayamaz ise tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kuramayacaktır. Bu noktada tüketiciler de dikkatli olmalı ve imzalayacakları sözleşmeye konu bağımsız bölüme ilişkin yapı ruhsatının olup olmadığını sözleşmenin diğer tarafına sormaları ya da belediyeden bu konuda araştırma yapmaları gereklidir.
Cayma Hakkı
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Tüketicinin sözleşmeden cayabilmesi için bir sebep göstermesi zorunlu değildir. İmzaladığı sözleşmeden caymak isteyen tüketici on dört gün içerisinde sözleşmenin diğer tarafına göndereceği bir ihtarname ile “sözleşmeden caydığını” bildirmesi gereklidir. İşlem güvenliği ve evrak takibinin sıhhati açısından bu işlemin noterler aracılığıyla yapılması tarafımızca önerilmektedir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
Konut Teslim Süresi
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Satıcının sözleşme konusu konutu düzenlenen sözleşmede belirtilen sürede teslim etmesi zorunludur. Uygulamada genellikle teslim süresi en az bir yıl olarak kararlaştırılmaktadır. Kanun gereğince konutun teslim edilme süresi kırk sekiz ay yani dört yılı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.
Tüketiciye Teminat Verilmesi
Yukarıda da açıklandığı üzere kanunun amacı zayıf konumda bulunan tüketicinin konut edinme aşamasında korunmasıdır. Günümüzde kişiler konut edinebilmek için yıllarca çalışmaktadır. Ancak bazı durumlarda tüketici tarafından konutun parası ödenmesine rağmen inşaat tam olarak bitirilmemekte, müteahhit inşaatı bırakmakta ya da sair engeller sebebiyle tüketici büyük bir mağduriyet yaşamakta ve konutuna kavuşamamaktadır.
Bu gerçeği göz önüne alan Kanun Koyucu bazı projeler açısından tüketiciye teminat verilmesini zorunlu tutmuştur. Hukukumuz uyarınca satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
Her ne kadar hukuki düzenleme ile öngörülen şartlar tüketiciyi korusa da uygulamada pek çok inşaatta bu tür teminatların verilmediğine rastlamaktayız. Oysa kanunun tam olarak uygulanması tüketicinin mağduriyetinin önüne geçilmesini sağlayacak, hukuken korunduğunu gören tüketicinin ise hukuk sistemine güveni artacak, bu durum ise serbest piyasaya olumlu şekilde yansıyacaktır.
Sözleşmeden Dönme
Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Eğer tüketicinin sözleşmeden dönmesi satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanıyorsa satıcı tüketiciden herhangi bedel talep edemez. Örnek vermek gerekirse eğer sözleşme imzalanmasına rağmen süresi içerisinde teslim edilmediyse, satıcı teminat vermeye yanaşmıyorsa, sözleşmeye konu yer için yapı ruhsatı alınmadıysa tüketici herhangi bir bedel ya da tazminat ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Tüketiciden Senet Alınması
Uygulamada bazı konut satışlarında tüketiciden kıymetli evrak niteliğinde senet/bono alındığına rastlamaktayız. Tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebilir. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.
Kanunun gerekçesinde bu düzenlemenin amacı ve sonuçları; “… Beşinci fıkrada yapılan düzenlemeyle, sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebileceği belirtilmiş, tüketici dışındaki kişiler yönüyle kambiyo senedi geçerli sayılmış, dolaşıma giren kambiyo senedi yönüyle işlem güvenliği sağlanmış, aynı zamanda da tüketicinin mağdur olmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır…” şeklinde açıklanmıştır. Bu açıklamadan da anlaşıldığı üzere, tüketici senedi olarak düzenlendiği sabit olan bir senedin, tedavüle konulması halinde tüketici açısından geçerliliğinin olamayacağı, ancak üçüncü kişiler açısından ise kambiyo senedi hükmünün devam ettiği net olarak belirtilmiştir.
Anılan yasal düzenlemeye rağmen tüketiciden emre yazılı bir senet alınması durumunda tüketici menfi tespit davası açarak verdiği emre yazılı senedin geçersizliğini dava edebilir ve böyle bir senedin daha sonra aleyhine kullanılmasını engelleyebilir.
Tüketici Tarafından Açılacak Davalar
Aşağıda ön ödemeli konut satış sözleşmesi çerçevesinde tüketici tarafından açılması muhtemel davalara ilişkin genel bilgilendirmelere yer verilmektedir.
Ödenen Bedellerin İadesi Sebepsiz Zenginleşme
Satıcı üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediyse tüketicinin sonsuza dek sözleşme ile bağlı tutulması düşünülemez. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri çerçevesinde en sık karşılaştığımız dava türü sözleşmenin şekle uygun yapılmaması ya da sözleşmeden dönme sebebiyle satıcıya ödenen bedellerin iadesi davasıdır.
Eğer ön ödemeli konut satış sözleşmesi zorunlu geçerlilik koşullarını taşımıyorsa ya da tüketici haklı sebeple sözleşme ilişkisini ortadan kaldırdı ise ödediği bedelleri denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde talep edebilecektir. Aşağıda konuya ilişkin yargısal yaklaşım aktarılmaktadır
Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, dava tarihine kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı değer belirlenirken paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır. (Aynı yönde Yargıtay 3.H.D.2017/13225 Esas ve 2019/2601 Karar sayılı ilamı)
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tüketici sözleşmenin gereklerini tam anlamıyla yerine getirmesine rağmen satıcı konutu devretmeye yanaşmıyor ise tüketici sözleşmeye dayalı olarak açacağı tapu iptal ve tescil davası ile sözleşme konusu konutun adına tescilini sağlayabilir.
Satılan Konutun Ayıplı Olmasından Kaynaklanan Davalar
Sözleşme gereği tüketiciye devredilen konut taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun değilse ya da tüketicinin konuttan beklediği yararları engelleyen eksiklik ya da kusurlara sahipse satılan malda ayıptan bahsedilecektir. Tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilmektedir.
Tüketici ayıp durumunda ayıbın ağırlığı ve niteliğine göre Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme gibi haklardan yararlanmak amacıyla dava açabilecektir.
Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu
2023 yılı için uyuşmazlık miktarı 66.000 TL’yi geçmeyen uyuşmazlıklar için tüketici mahkemelerine dava açılamaz. Bu tür uyuşmazlıklar için öncelikle tüketici hakem heyetlerine başvuru yapılması zorunludur. Bu miktarı geçen ön ödemeli konut satış sözleşmesi uyuşmazlıkları için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır
Tüketici hukukuna ilişkin açılacak davalarda satıcı, müteahhit ya da ticari saiklerle hareket eden diğer tarafın geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.
Görevli Mahkeme
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri uyarınca açılacak davalarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Davanın açılacağı yerde müstakil bir tüketici mahkemesi mevcut değilse dava Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından tüketici mahkemesi sıfatıyla görülecektir.
Yetkili Mahkeme
Hukukumuz uyarınca ana kural davanın davalının yerleşim yerinde açılmasıdır. Ayrıca TKHK madde 73 uyarınca Tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Bu düzenleme uyarınca tüketici davasını kendi yerleşim yerinde de açabilir. Ancak açılacak olan dava sözleşme konusu konutun tapu iptal ve tesciline yönelik ise kesin yetki kuralı gereği dava taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır.
Yargılama Usulü
Tüketici uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda basit yargılama usulü uygulanmaktadır. Bu usule göre davacı yalnızca dava dilekçesi davalı ise yalnızca cevap dilekçesi verebilmekte ve ıslah hakkı istisnası dışında dilekçelerin verilmesi ile birlikte iddianın ve savunmanın genişletilmesi ya da değiştirilmesi yasağı başlamaktadır.
Bu genel nitelikli bilgilendirme yazısı Avukat Hüseyin KÜSKÜ tarafından kaleme alınmıştır.